목차
1. 리츠(REITs)의 개념과 역할
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 부동산 간접투자기구이다. 투자자들은 소액으로도 대형 부동산에 투자할 수 있으며, 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있다. 리츠는 자본시장과 부동산시장을 연결하여 투자자에게 다양한 부동산 투자 기회를 제공한다.
2. 프로젝트 리츠(Project REITs)의 도입 배경과 특징
전통적인 리츠는 주로 완공된 부동산에 투자하는 반면, 프로젝트 리츠는 개발 단계부터 부동산에 투자할 수 있도록 설계된 제도이다. 이는 부동산 개발사업의 자금 조달 구조를 개선하고, 안정적인 자기자본을 확보하여 개발사업을 추진하기 위한 목적으로 도입되었다. 프로젝트 리츠의 주요 특징은 다음과 같다
- 설립 절차 간소화: 기존 리츠는 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받아야 했지만, 프로젝트 리츠는 설립 후 6개월 이내에 설립신고만으로 개발사업을 진행할 수 있다.
- 자본금 요건: 설립신고를 위해 최소 자본금 50억 원 이상이 필요하며, 자산관리계약, 일반사무위탁계약, 자산보관계약 등을 체결해야 한다.
- 공모 제한: 개발 단계에서는 일반 투자자 보호를 위해 공모를 통한 투자자 모집이 제한되며, 영업인가를 받은 후 5년 이내에 발행주식의 30% 이상을 일반에 공모해야 한다.
- 보고 의무 완화: 기존 리츠의 경우 40건 이상의 보고 의무가 있었으나, 프로젝트 리츠는 투자보고서 1건으로 간소화되었다.
3. 리츠와 프로젝트 리츠의 비교
| 구분 | 리츠(REITs) | 프로젝트 리츠(Project REITs) |
| 투자 대상 | 완공된 부동산 | 개발 중인 부동산 |
| 설립 절차 | 영업인가 필요 | 설립신고로 개발사업 진행 가능 |
| 자본금 요건 | 설립 시 3억 원, 영업인가 후 50억 원 | 설립 시 3억 원, 설립신고 시 50억 원 |
| 공모 요건 | 준공 후 2년 이내 30% 이상 공모 | 준공 후 5년 이내 30% 이상 공모 |
| 보고 의무 | 40건 이상의 보고 의무 | 투자보고서 1건 제출 |
| 투자자 보호 규제 | 개발 및 운영 단계 모두 적용 | 운영 단계부터 적용 |
4. 2025년 리츠 시장 동향
25년 3월 말 기준 리츠는 408개로 총 자산규모는 106.05조원이다. 23년 말 전체 리츠의 평균 배당수익률은 7.2%이다. 투자자산 유형별로는 물류리츠가 괄목할만한 성장을 보여주며, 기존의 오피스 위주에서 유형이 다양해지고 있다. 2023년 말 기준 44개 국가에서 리츠를 도입했으며, 상장리츠 기준 미국(192개), 일본(58개), 싱가포르(40개) 대비 우리나라는 24개에 불과하여 향후 국내 리츠산업의 성장가능성이 높다. 리츠 종류별 현황을 보자면 25년 3월말 기준으로 위탁관리리츠가 96.8%의 시장규모를 차지하고 있으며, 자기관리리츠는 4개에 불과하다. 투자유형별 시장점유율은 주택, 오피스 순이다. 리츠는 정책적 사업을 효율성 있게 추진하고자 활용되고 있으며, 특히 주거복지 차원에서 임대주택 공급을 위해 리츠가 활용되고 있다.
